Een gebouw in stukjes

Stel, vier broers en zussen erven het huisje van hun ouders. Niemand wil het verkopen, want er zitten te veel zomers in. Dus houden ze het samen. Vanaf dat moment begint iets wat iedereen kent die ooit iets met anderen heeft bezeten.

Wie betaalt de nieuwe dakgoot. Wie mag er in juli en wie in september. Wat als er één geld nodig heeft en eruit wil, en de andere drie dat niet kunnen opbrengen. Het huisje is niet het probleem. Het probleem is dat gedeeld bezit alleen werkt als je van tevoren opschrijft wie wat heeft en wat er gebeurt als er iets verandert. En dat opschrijven is precies wat mensen niet doen, omdat het niet leuk is.

Vergroot dat huisje nu tot een appartementencomplex van acht miljoen, en die vier broers en zussen tot achthonderd mensen die elkaar niet kennen. Dan snap je in één keer waarom investeren in echte, tastbare zaken al decennia is voorbehouden aan wie zo'n pand in zijn eentje kan kopen. Niet omdat het opdelen zelf ingewikkeld is, maar omdat het bijhouden ervan dat is.

Dit stuk gaat over hoe dat bijhouden nu wél kan. Zonder technische woorden, want je hebt ze niet nodig om te begrijpen wat er gebeurt.

Eerst: waar het geld in zit

Als wij een project openstellen, koop je nooit een stukje van een gebouw. Dat kan niet, juridisch. Een pand kun je niet in achthonderd stukjes op het kadaster zetten.

Wat er wel kan, is dit. Voor dat ene project richten we een apart bedrijf op. Eén bedrijf, één project, verder niets erin. Dat bedrijf koopt het pand. Wie meedoet, koopt geen stukje steen maar een stukje van dat bedrijf, en heeft daarmee recht op zijn deel van wat het bedrijf verdient.

Het is dezelfde constructie waarmee grote beleggers al decennia werken. Een vennootschap per project, zodat het ene project het andere niet kan meeslepen als het misgaat. Gaat het mis met het hotel, dan staat het appartementencomplex daar volledig los van. Dat is de reden dat het zo gebeurt, en die reden werkt voor jou precies zo goed als voor een pensioenfonds.

Tot zover is er niets nieuws. Dit bestaat al. Alleen kon je er niet in, want de kleinste deelname die iemand wilde uitgeven lag in de tonnen.

Waarom die drempel er stond

De reden is saaier dan je zou hopen. Het was de administratie.

Achthonderd deelnemers betekent achthonderd namen die je bijhoudt. Iemand verhuist, iemand overlijdt, iemand verkoopt zijn deel, iemand trouwt en heet anders. Elke maand komt er huur binnen die over achthonderd rekeningen verdeeld moet worden, en elk jaar moet er van elke deelnemer een opgave naar de belastingdienst. Bij elke wijziging komt er een notaris of een administratiekantoor aan te pas, en die rekenen per handeling.

Reken dat door en je ziet meteen wat er gebeurt. Bij een deelname van tweeduizend euro kost het bijhouden van die deelname al snel meer dan hij per jaar opbrengt. De enige uitweg was de drempel omhoog gooien. Vanaf een ton per deelnemer valt het weg in de marge, en dan hoef je er ook maar veertig te hebben in plaats van achthonderd.

Zo is die wereld gesloten geraakt. Niet met een besluit, maar met een rekensom.

Het gaat om de lijst

Alles wat hierboven staat, komt neer op één ding: er moet een lijst zijn die bijhoudt wie welk deel heeft.

Dat is letterlijk wat een aandeelhoudersregister is. Een lijst met namen en aantallen. Bij een gewoon bedrijf staat die lijst bij de notaris of bij het bedrijf zelf, in een map of in een bestand. Hij klopt zolang degene die hem beheert zijn werk goed doet, en je kunt hem niet inzien zonder het te vragen.

Voor een handjevol aandeelhouders werkt dat prima. Voor achthonderd mensen die elkaar niet kennen is het een probleem, om twee redenen. Het bijhouden kost te veel, dat zagen we net. En je moet degene die de lijst beheert volledig op zijn woord geloven, want jij kunt er niet in kijken.

Precies daar zit de verandering. De lijst kan tegenwoordig ergens anders staan.

Een lijst die niet van ons is

Wij houden onze deelnemersadministratie niet uitsluitend in een eigen bestand bij, maar in een register dat buiten ons om bestaat. Het staat niet op één computer bij ons op kantoor, maar tegelijk op heel veel computers, van elkaar onafhankelijk. Iedereen kan erin kijken. Niemand kan er achteraf iets in veranderen, wij ook niet.

Dat register heet een blockchain. Dat is het enige lastige woord in dit stuk, en je bent er nu al doorheen. Wat het is, weet je namelijk al: een lijst die bijhoudt wie wat heeft. Wat het bijzonder maakt is niet de techniek, maar wie hem beheert. Namelijk niemand in het bijzonder.

Denk aan het verschil tussen een kasboek in de la van een winkelier en een prijzenbord op de gevel dat de hele straat kan zien. Het kasboek klopt waarschijnlijk. Maar bij het bord hoef je niet te vertrouwen dat het klopt, want je kijkt zelf.

Drie dingen veranderen daardoor, en dat zijn precies de drie dingen die de drempel van tonnen overeind hielden.

Het bijhouden kost bijna niets meer. Een wijziging in dat register is een handeling die vanzelf gaat, zonder dat er iemand aan te pas komt die per uur rekent. Achthonderd deelnemers bijhouden kost daardoor niet veel meer dan veertig. Dat is de hele reden dat een kleine deelname ineens kan.

Uitkeren gaat vanzelf. Komt er huur binnen, dan wordt die verdeeld volgens een regel die vooraf vastligt en die iedereen kan nalezen: wie tien procent van de delen heeft, krijgt tien procent van wat er te verdelen valt. Geen maandelijkse handmatige overboekingen, geen vergissing die in iemands voordeel uitpakt.

Je hoeft ons niet te geloven. Wat van jou is, staat in een register waar wij niet in kunnen rommelen. Zou CRE7 Invest morgen ophouden te bestaan, dan blijft staan wat van jou is. Dat is iets wezenlijk anders dan een certificaat in de la van een bedrijf dat je op zijn woord moet vertrouwen.

Wat er dan gebeurt, in gewone stappen

Zo ziet het er in de praktijk uit.

Wij vinden een project en beoordelen het. Verreweg de meeste vallen af, en waarom dat zo streng is, is een verhaal apart. Wat overblijft krijgt een eigen bedrijf, en dat bedrijf koopt het pand.

Dat bedrijf wordt opgedeeld in kleine gelijke delen. Bij een pand van vijf miljoen kunnen dat er bijvoorbeeld vijftigduizend zijn van honderd euro. Dat opdelen is het enige wat er echt nieuw aan is, en het heet fractioneren. Een duur woord voor het opknippen van iets groots in stukken die wel te betalen zijn.

Wie meedoet, koopt een aantal van die delen. Dat je ze hebt, wordt vastgelegd in dat register. Vanaf dat moment sta je op de lijst.

Komt er huur binnen, dan gaan de kosten eraf en wordt de rest naar rato verdeeld over iedereen die op de lijst staat. Wordt het pand later verkocht, dan gaat de opbrengst op dezelfde manier.

En al die tijd kun je zien wat er gebeurt. Wat er binnenkwam, wat eraf ging, wat er is uitgekeerd.

Wat je hiermee niet krijgt

Dit is de plek om eerlijk te zijn over wat er buiten valt, want een verkeerde verwachting is de snelste manier om vertrouwen te verspelen.

Je wordt geen eigenaar van het pand. Je krijgt geen sleutel, je staat niet op het kadaster en je gaat niet over wie er in dat gebouw komt. Je hebt een economisch belang in het bedrijf dat het pand bezit, en dat is iets anders dan eigendom van steen. Het volgende artikel gaat daar helemaal over, want het verschil is te belangrijk om in een alinea af te doen.

Je kunt er ook niet zomaar uit. Een deelname is voorlopig geen tegoed dat je op een dinsdagmiddag verkoopt omdat je de auto moet vervangen. Op termijn maakt diezelfde digitale vastlegging het mogelijk om deelnames onderling te verhandelen, en dat is de richting waarin we bouwen. Maar een markt ontstaat pas als er genoeg projecten en genoeg deelnemers zijn, en zolang dat niet zo is, moet je uitgaan van een investering die je een aantal jaren vasthoudt. Wie iets anders belooft, verkoopt je iets.

En je kunt geld verliezen. Een huurder kan vertrekken, een verbouwing kan tegenvallen, een markt kan draaien. Dat het netjes is vastgelegd, betekent niet dat het goed gaat. Het betekent alleen dat je kunt zien wat er gebeurt.

Waarom dit voor de andere kant net zo goed werkt

Nog even terug naar die vier broers en zussen. Het gekke aan gedeeld bezit is dat het niet alleen lastig is voor wie meedoet, maar ook voor wie iets te financieren heeft.

Een ondernemer die vijf miljoen zoekt voor een project, gaat nu langs een bank, een fonds of een handvol grote partijen. Elk van die partijen wil zeggenschap, een deel van de opbrengst, of allebei. Dat kost tijd, vaak een halfjaar of meer, en aan het eind zit hij vast aan een paar mensen die veel te zeggen hebben.

Als je hetzelfde bedrag kunt ophalen bij achthonderd mensen die elk een klein deel nemen, verandert dat gesprek volledig. Sneller, tegen andere voorwaarden, en zonder dat er één partij is die aan het stuur trekt. Dat is geen bijvangst van dit model. Het is de tweede helft ervan, en het negende artikel in deze reeks gaat er helemaal over.

Kort samengevat

Een gebouw kun je niet opdelen. Een bedrijf wel.

Dus richten we per project een apart bedrijf op, dat bedrijf koopt het pand, en dat bedrijf knippen we in kleine delen. Wie welk deel heeft, staat in een register dat buiten ons om bestaat en dat iedereen kan nakijken. Doordat dat register zichzelf bijhoudt, valt de administratie weg die de drempel van tonnen overeind hield.

Meer is het niet. Kleine stukjes van echte dingen, met een bewijs dat niet afhangt van ons.

In het volgende artikel gaan we in op wat je daarmee precies in handen hebt, en wat niet. Dat is het minst spannende stuk van deze reeks en waarschijnlijk het belangrijkste.